这个年末，房企都在撸起袖子降档“奔绿”

来源：吉屋网发布时间：2020-12-24 09:34:54

地产财富会

在降档奔绿这件事上，

房企们是几家欢喜几家愁。

绿档们瞅瞅红黄橙，

想的也许是，

那些年高周转欠下的债，

都是要还的。

2020-11-30

做房地产，无非两个字——“钱”和“地”。

只有“手里有钱有地”,方能“心里不慌”。

对于开发商来说，那就是多回款多借钱，手上钱多后争当地主，才能底气十足——“我家地多，我骄傲”。这也是为什么那些年，总是一头是房企排队发债，一头是土拍现场一地难求的种种抢地名场面。

竞技赛场上，每一家房企口头上都喊着重在参与，心里琢磨的却是怎么拔得头筹。所以土拍市场上才会一个个地接连诞生。

但今年，情况变了。

“三道红线”发布后的第三个月，从前那些争着拿“地”的房企，现在连参与拍地的兴趣都变得寡淡起来。

一叶知秋，近期的溢价率和流拍率直接反映出了房企的拿地热情究竟有多低。

10月份，土地成交溢价率环比上月下降2.4个百分点至12.2%，创下今年3月以来新低。

重点城市的土地流拍幅数较上月明显上涨，流拍率较上月增加2.5个百分点至11.8%，达到今年二季度以来的*点。

11月，深圳开始“放大招”，推出有史以来*规模的土地拍卖大戏——8宗土地吸引了28家房企参与，看起来似乎房企拿地热情又回来了？

但仔细一看，*终拿地的，不是联合体，就是国企，唯有万科是单独拿下一宗地块的民企。

房企们为什么都不太敢拿地了？原因无他。当然是因为来自“三道红线”的压力山大啊。

今年820座谈会后，“三道红线”将房企划分成“红、橙、黄、绿”四个档，这些加注在房企头上的颜色标签决定了谁现在还能囤货，谁必须变成保守派。

安信证劵数据显示，9、10月份，红档房企平均投资金额较前8月平均下降了25%，橙档房企大幅下降了22%，黄档房企投资力度降幅缩小至12%，绿档房企投资力度仅微降2%，几乎没有受到影响。

以50强房企为样本，数据显示，三季度，红档房企华夏幸福、蓝光、金科拿地强度回落*明显，分别从上半年57.6%、61.8%、62.6%回落至15.6%、23.6%、31.3%。富力是红档房企中降幅*明显的，前10个月月均拿地金额较上年减少50%以上。

橙档房企拿地强度也在全面回落，其中阳光城、荣盛发展、大悦城控股拿地强度回落*明显，分别降低49.0%、28.1%、27.1%至12.0%、15.0%、6.9%的相对低位。

但即便如此，顺利“转绿”的房企也仍是少数。唯有华侨城、招商蛇口在三季报中成功“转绿”。

招商蛇口：

抢地一时爽还债转绿“火葬场”

“三道红线”悬于头顶，即使今年三季报终于转绿的招商蛇口，8月以来这三个多月，也过得非常不容易，堪称是抢地一时爽还债转绿“火葬场”。

要知道，“820”之前，招商蛇口可是2020年以来的*新“地制作机。”

说到招商蛇口，就不得不让人追忆由其联合创造的“招保万金”时代，彼时的招商蛇口万丈光芒，斗转星移，在经历房企们“大跃进”式高周转发展了一波后，追求“高毛利低周转”的招商蛇口光芒逐渐暗淡下来。

眼看着被越来越多的房企超越，招商蛇口痛定思痛，2015年，招商蛇口决定一边试着高周转，一边增加园区、游轮等探索多元化业务。然而，业绩增速还是在不断放缓。根据年报，2017年到2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%；归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%。

或许为了重回高光，招商蛇口在2020年加速发力，大动作不断。

虽然在2020年业绩发布会上，招商蛇口的“少壮派”掌门人——董事总经理蒋铁峰一度信誓旦旦的表示，“招商蛇口今年不拿地。”但实际上，从5月到7月，招商蛇口却连续斥巨资、高溢价拿地，活跃在全国土地拍卖市场，赚足了眼球的同时，也过足了当“地”的瘾。

财报数据显示，上半年，招商蛇口新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元。2019年全年，招商蛇口的总地价才976亿元，而今年上半年就达到去年全年的65%。

△上海虹口北外滩片区

7月3日，招商蛇口更是与6家房企上演了一场长达3*的争夺战，*终历经187轮，招商蛇口以44.04亿元的总价、28.39%的溢价率拿下上海虹口嘉兴地区的地块，楼面价达到81089元/平方米，刷新了虹口北外滩宅地的*楼面单价纪录，成为当时的2020年单价地。

激进拿地的后果是一连串难看的财报数字：上半年招商蛇口净利润同比大降81.4%，截至6月底经营活动现金流-29.91亿元，同比大降149.3%，现金流-29.91亿元，同比大降149.3%，归母净利润仅有9.1亿元，同比大降81.4%。

半年报一发布，这时候的招商蛇口现金短债比为0.97，踩了一条线成了黄档。作为央企，当三好生做榜样是责任也是义务，所以在接下来三季度尤其是9月份，招商蛇口猛踩刹车，期间终止收购心心念念的南油集团，加大推盘力度、甚至不惜“卖子纾困”，先后5次转让旗下公司股权，共涉资超67亿元。

9月，招商蛇口借力传统销售季“金九”，单月推出太原、南京、合肥、西安等地的15个新盘。

9月15日，招商蛇口出让深圳招盛阁置、明华(蛇口)海员服务两家公司100%的股权，底价合计为41.5亿元；

9月23日，招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为6.07亿元

9月23日，拟为徐州宁盛置业增资，以49%股权拟募资不低于7.84亿元，用于补充流动资金；

11月以来，招商蛇口“卖子”的脚步也没有停歇，连续挂牌转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权以及深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价分别为11亿元、26亿元。

一系列操作后，招商蛇口于10月19日晚间发布*个A股三季度报，三季报显示前9月招商蛇口销售额1901.76亿元，同比增长17.36%，现金短债比也由半年报的0.97变为1.02，招商蛇口才终于成功“变绿”。

金隅：

全国单价“地” 千亿债务

与招商蛇口前后脚在820座谈会前夕制造2020年“地”的金隅地产，今年同样非常受瞩目。

7月31日，金隅地产与仁恒+华发、招商+金融街、九龙仓厮杀了近1.5个*，夺得上海市杨浦区江浦社区R-09地块，成交总价62.9亿元，楼面价达到了8.58万元/平方米，短短20多天内，上海又一次刷新了2020年全国楼面单价地记录。

金隅作为老牌京籍房企，如此高调的拿下地，源自业绩接连下滑带来的隐忧。

自2017年以来，北京房地产市场的紧箍咒越勒越紧，如果还死守京畿，做不到战略、机制上的灵活处理，后果就是营收业绩双下滑。于是，金隅就盯上了长三角这块大蛋糕，并一口吞进了全国单价地。

值得注意的是，2016年，金隅就曾在天津制造地，以高达493.46%的溢价率拿下天津空港地块，拖了四年，天津空港项目总投资为104.74亿元，至今却仍未见销售进账。之后金隅相继又在合肥、重庆高价拿地，营收一直惨淡。

拿下地不久，金隅就发布了上市以来*差的一份半年报，上半年营收409.28亿元，同比下降8.26%；实现归属母公司股东的净利润15.24亿元，同比下降49.97；总负债约2034.75亿元，净资产负债率达218.79%。

历史经验说明，高价地并不好消化。但如今，2020年，顶着千亿负债的金隅仍大手笔拿地。

金隅这是忘了它曾经走过的“地”路？还是拿地压力下不得不再赌一把？

只可惜，“地”刚到手，就降下“三道红线”。带了千亿负债踩了两道红线被划为橙色的金隅，未来发展面临着非常大的挑战。

*新数据显示，即使*近三个月放慢了拿地的脚步，并于双十一在各平台补贴加大促销卖房力度增加回款，但目前金隅地产仍未成功“奔绿”，今年内能不能奔绿也不好说。

从地的高光到急需填补的债务窟窿，招商和金隅只是行业的缩影。

未来，三道红线如悬在头上的达摩克利斯之剑，在逐渐下落的过程中，房企只有做到拿地和回款的平衡发展，才能练就金刚不破之身，免于落得头破血流的下场。

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